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Todo lo que debes saber sobre la fianza del alquiler como propietario

En esta ocasión queremos hablarte de la fianza del alquiler, qué es y por qué pedirla si vas a alquilar una vivienda e intentaremos resolver todas las dudas que puedan surgir. La fianza de alquiler es uno de los puntos básicos del proceso de alquilar una vivienda, tanto para los inquilinos como para el dueño, por eso es importante contar con toda la información para que no haya problemas.

Cuando se prepara un contrato de alquiler, el punto de la fianza es uno de los más tensos y comprometidos. Según indica el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuando se realiza el contrato, es obligatorio la exigencia y prestación de una fianza en metálico de la cantidad equivalente a una mensualidad del alquiler de la vivienda y de dos mensualidades en el caso de que el alquiler no tenga como finalidad ser una vivienda.  

El objetivo de la fianza es que el propietario tenga una garantía de que el inquilino va a cumplir con las cláusulas del contrato. Si al finalizar el contrato, las garantías y obligaciones se han cumplido, el dueño tiene que devolver la fianza en su totalidad. Pero si ha habido algún problema o motivo por el cual no se han cumplido las obligaciones, el propietario puede que no devuelva esa fianza o no lo haga en su totalidad. 

Principales dudas sobre la fianza del alquiler

Ahora que ya sabemos qué es la fianza y cuál es el objetivo que tiene, queremos que cuentes con toda la información que te ayude a resolver las dudas que tengas como propietario de una vivienda en alquiler. 

¿Cuánto se debe cobrar de fianza?

Como ya hemos comentado y viene recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, si se trata del alquiler de una vivienda, el importe de la fianza debe de ser el de una mensualidad de la renta. Aun así, hay dueños que creen que un mes de fianza es poco si, llegado el momento de finalizar el contrato, se han producido desperfectos en la vivienda. 

Por eso, hay algunos que suelen pedir más de un mes, en estos casos, ese importe adicional no es considerado como fianza, sino que es una garantía o depósito adicional que se acuerda entre las dos partes para cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato. 

Como dueño de la vivienda, ¿qué debo hacer con el importe de esa fianza?

Una vez se tiene la fianza, y siempre que esté regulado, el propietario debe acudir al organismo público que corresponda para depositarlo. De esta manera, la hacienda pública tendrá constancia del alquiler de la vivienda y el inquilino podrá optar a las desgravaciones fiscales a las que tenga derecho. Si el dueño del inmueble alquilado no cumple con este requisito, hay muchas comunidades autónomas que aplican sanciones. El justificante del depósito de fianza es necesario para el inquilino en el caso de aplicar una desgravación del alquiler en la declaración de la renta, ya que se trata de una documentación que le pueden pedir como comprobante.

¿Puede el propietario actualizar el importe de la fianza?

El dueño sí que puede hacer una actualización, pero para ello deben haber pasado tres años desde la firma del contrato, en caso de que se haya realizado después del 6 de junio de 2013. Si el contrato se ha firmado antes de esa fecha, el plazo para actualizar el importe es de cinco años. 

Durante todo ese tiempo, 3 o 5 años dependiendo del momento del contrato, la Ley deja claro que la fianza no podrá actualizarse. Cada vez que el alquiler de la vivienda se prorrogue, el propietario podrá exigir un aumento de la fianza, de tal manera que se ajuste al importe de la mensualidad que haya en ese momento. Si, por un caso, el importe mensual disminuye, el inquilino podría pedir la disminución del importe de la fianza. 

Razones por las que el casero puede negarse a la devolución de la fianza

Hay varias causas con las que poder justificar que no se devuelva el importe total de la fianza o parte de ella. Una de ellas es por un acuerdo de las dos partes donde se decida utilizar esa fianza para cubrir posibles impagos de consumos, como el agua o la electricidad. 

Otra razón es cuando el inquilino no ha cumplido con el pago de las cuotas o mensualidades acordadas por el alquiler de la vivienda, siempre y cuando el propietario no tenga cubierta esta contingencia con un seguro de impago de alquiler. 

Otra situación que se puede dar para la no devolución son los desperfectos en el mobiliario o electrodomésticos que haya en el inmueble. Si la vivienda no está en buenas condiciones de limpieza, el dinero de la fianza se podrá utilizar para ello y se devolverá la cantidad que sobre, si la hay. 

¿Puede un aval bancario sustituir a la fianza?

En este caso la respuesta es no, ya que son dos cosas distintas. Exigir un aval es algo que puede hacer el propietario para contar con mayor seguridad en el alquiler de la vivienda, pero no debe utilizarse como fianza. 

El aval es una protección que ofrece un tercero sobre los pagos comprometidos con el inquilino. El aval puede ser personal, en el que un familiar se ofrece a responder frente a una posible deuda, o un aval bancario, realizando el trámite desde una entidad financiera. 

¿Cuánto tiempo tiene propietario para devolver la fianza?

Sin duda, esta es una pregunta polémica, porque la ley no establece un plazo concreto para que se realice la devolución. Hay veces que el contrato incluye una cláusula donde se aprecie la posibilidad de una demora a la hora de devolver el dinero de la fianza, pero se trata de algo contractual previo acuerdo de las dos partes. 

Si nos atenemos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en ella se indica que existe un pago de intereses por parte del arrendador a partir de los 30 días de demora. De este plazo es donde hay distintas interpretaciones de la ley, ya que puede entenderse que el casero cuenta con 30 días para devolver la fianza, pero lo cierto es que no hay un plazo establecido. 

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