En este artículo queremos centrarnos en aclarar todas las dudas respecto a un tema muy controvertido como es si se puede echar a un inquilino por necesitar el piso, pero, además, queremos hablar sobre el tema desde los dos puntos de vista: el del arrendador y el del arrendatario. Sigue leyendo y toma nota de todo.
Al firmar un contrato de alquiler, ambas partes asumen una serie de obligaciones y derechos que deben cumplir. Además, en ese acuerdo también se incluyen algunos derechos que vienen marcados por ley y que afectan tanto al arrendador como al arrendatario, y se refieren a la duración de los contratos de alquiler y de los supuestos que existen para echar al inquilino.
¿Cómo echar al inquilino de mi piso de alquiler en caso de que lo necesite?
Como hemos comentado en varios artículos de nuestro blog, la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge que la duración mínima de un contrato de alquiler es de 5 años. Según esta normativa, y sin importar que el periodo indicado en el contrato sea inferior a cinco años, el alquiler se amplía de forma anual de manera obligatoria para el arrendador hasta llegar a cumplir esos cinco años, a no ser que las partes pacten otra cosa de mutuo acuerdo. Cuando ya han pasado los cinco primeros años, el contrato se prorroga anualmente.
Aunque existe ese periodo de cinco años y que es de carácter obligatorio, el arrendador tiene una serie de derechos que le permiten echar al inquilino antes de ese tiempo y hacerlo de forma excepcional.
Si el propietario necesita la vivienda para sí mismo o para su familia, la Ley le permite recuperarla sin tener que esperar a que se cumplan los cinco años de alquiler.
Hoy en día, con la última reforma llevada a cabo en la LAU, el artículo 9.3 de esta ley nos indica que el inquilino pierde su derecho a prórroga obligatoria si ha pasado un año de contrato y el arrendador necesita la vivienda para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Claves para desalojar al inquilino por necesidad del arrendador
Es importante saber que el propietario debe justificar que necesita el piso para vivir . Como ya hemos comentado, con la última reforma llevada a cabo en la LAU, al enviar el propietario el burofax tiene que justificar la causa de la necesidad, comunicando al inquilino quién será la persona o personas que ocuparán la vivienda.
Para saber cómo recuperar la vivienda alquilada, es importante conocer los pasos a seguir para evitar que haya problemas con el inquilino y que desaloje la vivienda lo antes posible. Para ello, hay que tener en cuenta las siguientes cosas.
La cláusula del contrato
Se trata de un punto imprescindible ya que la ley exige que en el contrato haya una cláusula donde se indique el propietario puede recuperar la vivienda por necesidad. Si este punto no se ha pactado expresamente en el contrato, el arrendador no podrá exigir el desalojo del inquilino por necesidad de la vivienda. Por eso es importante contar con un buen asesoramiento a nivel legal a la hora de redactar un contrato de alquiler.
La duración del contrato y la prórroga obligatoria
Lo que hay que mirar primero es la duración marcada en el contrato del alquiler. Teniendo esto en cuenta, el propietario puede recuperar la vivienda por necesidad si la duración es inferior a 5 años, y no puede hacerlo si la duración es superior a ese número de años.
Con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos que se firmaron a partir del 6 de marzo de 2019, la duración pasó a ser de 5 años. En el caso de que un contrato sea inferior a ese tiempo, la ley indica que el inquilino lo puede prorrogar hasta que se cumplan esos 5 años.
Esto se conoce como prórroga obligatoria, porque el propietario tiene la obligación de respetar la voluntad del inquilino, ya que tiene derecho a esa prórroga. Por poner un ejemplo, si tenemos un contrato de alquiler que dura 1 año, el inquilino puede ampliarlo hasta alcanzar los 5.
El propietario no puede evitar esta prórroga obligatoria, a no ser que manifieste la necesidad de la vivienda. En este caso la prórroga obligatoria se interrumpe y el inquilino pierde el derecho de ampliarlo hasta los 5 años.
El preaviso de finalización del contrato
En nuestro blog ya hemos hablado sobre cuándo se debe hacer el preaviso de no renovación del contrato y la forma de redactar el escrito en el que se comunica la necesidad de la vivienda es muy importante.
Por un lado, hay que esperar a que se cumpla el primer año del alquiler para decirle al inquilino que queremos recuperar el piso. Legalmente no se puede desalojar al inquilino antes de que se cumpla el primer año.
Además, hay que tener en cuenta que el preaviso se debe hacer con 2 meses de antelación a la fecha en la que queremos entrar en la vivienda. Es importante conocer bien estos plazos.
El desalojo del inquilino
Desde el momento en el que el inquilino recibe la comunicación por parte del propietario de que éste necesita la vivienda, tiene un plazo de dos meses para irse del piso. Por ejemplo, en el caso de que queramos echar al inquilino cuando se cumple el primer año, la notificación hay que enviarla en el mes 12 y, como muy tarde, en el mes 14 podremos entrar en el inmueble.
Ocupación de la vivienda por parte del propietario
El hecho de recuperar la vivienda por necesidad llega a materializarse cuando el propietario o sus familiares entran a vivir en el inmueble. El arrendador tiene un plazo de 3 meses para ocupar la vivienda que empieza a contar desde que el inquilino la desaloja.
Es importante que se ocupe la vivienda cumpliendo ese plazo, ya que, de no hacerlo, el propietario puede tener problemas con el inquilino.
Por ejemplo, si no se ocupa el piso en 3 meses, el inquilino adquiere el derecho a ser realojado en la vivienda durante 3 años, también puede exigir una indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el desalojo o también puede solicitar una mensualidad del alquiler por cada año que le quedase hasta completar los tres años. Todo esto se puede solventar si se demuestra que la ocupación no se llevó a cabo por una causa de fuerza mayor.
¿Qué pasa si el inquilino no quiere dejar la vivienda?
Esta es una pregunta que se suele dar mucho entre los propietarios, ya que hay casos en los que, tras comunicar la necesidad de la vivienda, el inquilino no la abandona. En el caso de que no se cumpla el plazo marcado de 2 meses, el propietario podrá acudir a la vía judicial.
El arrendador tendrá que interponer una demanda de desahucio y esperar a la sentencia que dé el juez.
¿Qué hago si me quieren echar del piso donde estoy de alquiler?
Existen diferentes situaciones en las que tu casero puede echarte del piso y te las vamos a explicar a continuación.
Impago del alquiler
Si no pagas el alquiler marcado en el contrato del alquiler o es habitual que te retrases en hacerlo, el dueño de la vivienda podrá acudir al juzgado para solicitar la resolución del contrato y comenzar con el proceso de desahucio de la vivienda.
Finalización del contrato
Al llegar el plazo de vencimiento establecido en el contrato, como inquilino no queda más remedio que abandonar la vivienda. Pero para ello el propietario debe haber avisado con 30 días de antelación de que no quiere renovar el contrato. En el caso de no hacerlo, el contrato se prorroga automáticamente, por lo que el inquilino puede seguir en la vivienda.
Necesidad de la vivienda por parte del propietario
Esta situación es la que hemos explicado en este artículo. A modo de resumen, si ha pasado un año desde que comenzó el contrato y el dueño necesita la vivienda para sí mismo o un familiar de primer grado por consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en casos de nulidad matrimonial, separación o divorcio, puede dar por concluido el contrato. Además, quien necesite la vivienda es imprescindible que la ocupe en un plazo máximo de tres meses desde que el inquilino la abandone.
Incumplir las cláusulas del contrato
Esta es otra de las causas por las que el propietario puede echarte del piso. En el contrato se establecen una serie de obligaciones y derechos que ambas partes deben cumplir. Si el inquilino incumple alguna de ellas, el arrendador puede rescindir el alquiler.
¿Qué pasa si no tengo contrato de alquiler firmado?
La LAU no exige que el contrato se haga por escrito y puede darse como un acuerdo verbal, aunque para ambas partes es mucho más seguro que todo conste por escrito. Aunque como inquilino no tengas un documento firmado, sí que sigues teniendo los mismos derechos y obligaciones que cualquier inquilino.
Pero si surge algún tipo de problema y el dueño quiere echarte de la vivienda, vas a tener más complicado demostrar que te encuentras en una situación totalmente legal. Es importante que tengas pruebas que, llegado el momento, puedan acreditar cuándo entraste a vivir en ese inmueble, por ejemplo, puedes guardar los recibos del pago de la renta.
Como has podido leer en este artículo, se puede echar a un inquilino por necesitar el piso, pero debe hacerse cumpliendo la ley y teniendo en cuenta una serie de aspectos. Por parte del inquilino, hemos comentado cuáles son las situaciones por las que el propietario le puede echar del piso y hemos visto que contar con un contrato de alquiler es fundamental para que no haya problemas.
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