Qué es el Rent to Rent y cómo funciona

Rent to Rent, qué es y cómo funciona

En este artículo vamos a hablar del Rent to Rent, explicar qué es y cómo funciona. Este sistema de inversión en el mercado inmobiliario ha ido en aumento en los últimos años, por eso viene bien conocer su funcionamiento, las diferencias con otros modelos de inversión inmobiliaria y la legislación bajo la que se lleva a cabo en España. 

¿Cómo es el modelo de negocio del Rent to Rent?

El Rent to Rent consiste en alquilar una vivienda a un propietario a un precio y volver a alquilarla al completo o por habitaciones a distintos inquilinos con el objetivo de conseguir beneficios. Se trata de un modelo de negocio rentable y legal en España, pero para ello se deben de cumplir una serie de requisitos que explicaremos en este artículo.   

Con el Rent to Rent se pueden generar ingresos de una forma rentable dentro del sector inmobiliario sin la necesidad de comprar una vivienda. Por ejemplo, podemos alquilar un inmueble con un precio fijo al mes y después subarrendar las habitaciones a otros inquilinos a un precio más alto para generar un margen de beneficio. 

¿Cómo funciona el Rent to Rent? 

Te contamos los pasos sobre el funcionamiento del Rent to Rent. 

  • Lo primero de todo es encontrar una propiedad en la que el propietario esté dispuesto a alquilarla
  • A continuación, se firmará el contrato de alquiler con ese propietario, consiguiendo así el control total de la vivienda. 
  • A partir de ahí, el arrendatario principal es el que se encargará de todo lo relacionado con esa propiedad, desde la búsqueda de inquilinos, la publicidad del inmueble, hasta la firma de los contratos y la gestión de los pagos del alquiler. 

Una vivienda perfecta para llevar a cabo el modelo de Rent to Rent es aquella que tenga un mayor número de habitaciones para alquilarlas. De esta manera, maximizamos mucho más el beneficio que si se hiciese un alquiler convencional a una familia o a una pareja.

Dentro del Rent to Rent nos encontramos con dos tipos de arrendatarios

  • Por un lado, está el arrendatario principal, que es el que alquila la propiedad al propietario. El arrendatario principal es el encargado de pagar el alquiler al propietario de la vivienda y también se encarga de que las obligaciones del contrato se cumplan. 
  • Y por otro lado, los arrendatarios secundarios, que son los inquilinos que alquilan la vivienda del arrendatario principal. En el caso de los arrendatarios secundarios, estos son los que pagan el alquiler al arrendatario principal y viven en el inmueble. 

El arrendatario principal también se encarga de toda la gestión de los arrendatarios secundarios, lo que incluye la selección de los mismos y de la firma de los contratos de alquiler, de gestionar los pagos y de resolver los problemas que se puedan ocasionar.

¿En qué se diferencia el Rent to Rent con otros modelos de inversión inmobiliaria?

El modelo del Rent to Rent no requiere de una gran inversión al principio, algo que con otros modelos de inversión inmobiliaria sí que ocurre. Además, el arrendador puede subarrendar el inmueble o las habitaciones a inquilinos distintos, lo que le permite conseguir mayor rentabilidad y también sufrir un menor riesgo. 

Y si se quiere aumentar la rentabilidad, el arrendador tiene otras opciones como subarrendar las habitaciones por períodos cortos de tiempo o añadiendo servicios adicionales a los inquilinos que haga que el precio aumente. 

Podemos decir que el Rent to Rent es la opción perfecta para todas aquellas personas que no cuentan con los recursos financieros suficientes para comprar una vivienda, pero quieren conseguir rentabilidad económica en el mercado inmobiliario. 

¿El Rent to Rent es legal en España?

Sí, el Rent to Rent es legal en España. En nuestro país, el subarrendamiento de viviendas se regula a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos y también por el Código Civil. Atendiendo a lo que dice la LAU, el arrendatario cuenta con el derecho para subarrendar el inmueble, siempre y cuando tenga la autorización expresa del arrendador y el contrato de alquiler lo permita. 

Al mismo tiempo, el inquilino como gestor del Rent to Rent únicamente puede subarrendar una parte de la vivienda si se encuentra delimitada correctamente y tiene las instalaciones necesarias para que los subarrendatarios puedan utilizarla sin problemas. 

Requisitos para llevar a cabo un Rent to Rent legal

Como hemos comentado al principio de este artículo, para llevar a cabo un modelo Rent to Rent en España hay que cumplir una serie de requisitos que te explicamos a continuación

  • En primer lugar, se tiene que contar con la autorización expresa del propietario de la propiedad. También se necesita que el contrato de alquiler permita el subarrendamiento y tener todas las autorizaciones necesarias de las autoridades competentes. 
  • En segundo lugar, es fundamental cumplir con las obligaciones fiscales y tributarias correspondientes. Además, es recomendable tener asesoramiento legal con el que nos aseguremos de que se cumplen todos los requisitos y evitar así posibles sanciones o procedimientos legales. Además el arrendatario principal tiene que darse de alta como autónomo o crear una empresa para emitir facturas de acuerdo con la ley.

Es fundamental que nos aseguremos de que el contrato de alquiler entre el arrendatario principal y el propietario sea legal y que no incluya cláusulas que puedan ser contrarias a la ley. 

Firmar un contrato de explotación de vivienda con la propiedad, en el cual se especifique que la vivienda se explotará mediante el alquiler de habitaciones o el alquiler de la vivienda entera, por lo que este contrato se regirá por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Cómo debe ser el contrato del Rent to Rent?

El contrato de alquiler Rent to Rent incluye a tres partes que son clave en la relación contractual:

  • Por un lado está el propietario de la propiedad.
  • Por otro lado, el arrendatario principal, que es quien firma el contrato con el propietario y al que podemos denominar como el gestor del Rent to Rent..
  • Y por último están los inquilinos secundarios, que son a los que el arrendatario principal subarrienda la propiedad.

El arrendatario principal tiene la responsabilidad de administrar y mantener la propiedad, así como de abonar la renta al propietario y encontrar y gestionar a los inquilinos secundarios. Al mismo tiempo, se encarga de subalquilar la vivienda, o las habitaciones, al inquilino secundario.

También es importante tener en cuenta los aspectos que comentamos a continuación:

  • Legalidad y contrato sólido: Es fundamental que nos aseguremos de que todos los aspectos del contrato sean legales y sólidos. Las leyes de arrendamiento de vivienda habitual (LAU) no aplican en este tipo de contratos, ya que el alquiler es diferente al de vivienda. Normalmente, el subarrendamiento va dirigido al alquiler de habitaciones por temporada, como por ejemplo a estudiantes, profesionales que se trasladan por trabajo, inversores, separaciones o divorcios, y en general, cualquier persona que busca un alquiler temporal.

El modelo de contrato rent-to-rent, se rige legalmente por lo pactado en el documento, por el Código Civil y por el Título III de la LAU, que es el que se destina a los arrendamientos distintos del de vivienda habitual. 

  • Gestión eficiente: Que el modelo Rent to Rent sea un éxito depende de que se lleve a cabo una gestión eficiente y de alta calidad. Además, mantener a los inquilinos contentos y mantener la propiedad en las mejores condiciones es fundamental. 
  • Análisis de mercado: Antes de llevar a cabo un contrato Rent to Rent, se recomienda hacer un análisis exhaustivo del mercado para conocer la demanda de viviendas compartidas y establecer unos precios de alquiler competitivos. 

Partes de un contrato de explotación de viviendas

A la hora de realizar un contrato de explotación de viviendas antes de contratar un arrendatario, hay varios puntos importantes que se deben incluir. Son las siguientes:

  • Identificar a ambas partes: Aquí se identifica a las dos partes involucradas en el contrato. Aquí se debe incluir también el nombre de la propiedad, el nombre del propietario y el nombre del arrendatario. También debe aparecer la fecha de inicio y término del contrato.
  • Describir la propiedad: La descripción de la vivienda incluye su ubicación, tamaño, características y condiciones. Esto ayuda a que el arrendatario conozca mejor lo que está adquiriendo.
  • Establecer los términos del alquiler: Aquí se incluye el monto del alquiler, el período de alquiler, el método de pago, los términos de renovación y la política de devolución de depósitos.
  • Obligaciones del propietario: Responsabilidades del propietario, como puede ser mantener la propiedad en buen estado, pagar los impuestos, llevar a cabo reparaciones y responsabilizarse de los daños que puedan ocurrir en la propiedad.
  • Obligaciones del arrendatario: Responsabilidades del arrendatario, como pagar el alquiler a tiempo, informar al propietario sobre cualquier problema que haya, mantener la vivienda limpia y no permitir a otros usar la propiedad sin el permiso del propietario.
  • Cláusulas de finalización: Aquí se detallan los términos de finalización del contrato, incluido el aviso previo, los motivos por los cuales se puede rescindir el contrato y las responsabilidades del propietario y el arrendatario.
  • Términos de indemnización: Esta sección especifica las responsabilidades de cada parte en caso de una disputa. Esto incluye el monto de la indemnización a pagar y el proceso para resolver disputas.
  • Firmas: Aquí aparecen las firmas de ambas partes para indicar que aceptan los términos.

¿Cómo es la tributación del Rent to Rent?

Como ya hemos comentado, dentro de este modelo de subarrendamiento hay 3 figuras: 

  • El propietario o arrendador que alquila el inmueble al arrendatario.
  • El arrendatario o subarrendador que lo alquila al subarrendatario.
  • Y el subarrendatario que usa el bien alquilado.

Vamos a ir explicando la forma de tributar a continuación. 

Tributación de IVA e IRPF del arrendador

Los ingresos que haya recibido el arrendador por el alquiler se consideran como rendimientos del capital inmobiliario, siempre que no sean considerados como rendimientos de actividad económica.

Atendiendo al Artículo 27.2 de la ley del IRPF: “Se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”

El subarrendamiento no exonera al propietario de que pueda aplicar la reducción del 60% en el IRPF sobre los rendimientos, siempre que se destine a vivienda habitual tanto para el arrendatario como para el subarrendatario.

Pero en el caso del subarrendamiento, hemos de remitirnos al art. 26.1.b. de la LIRPF: b) Cuando se trate de rendimientos derivados de … subarrendamientos, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos necesarios para su obtención y, en su caso, el importe del deterioro sufrido por los bienes o derechos de que los ingresos procedan.

Teniendo en cuenta este artículo, el arrendatario/subarrendador podrá deducirse todos aquellos gastos necesarios para la obtención del rendimiento, a excepción de la amortización.

Esto es así porque el gasto por la amortización del 3% anual del valor catastral del inmueble excluyendo el valor del suelo, solo se lo puede deducir el propietario.

Por otro lado, en el caso del subarrendamiento el arrendatario-subarrendador no podrá aplicar la reducción del 60% el rendimiento neto positivo.  

En el caso de la tributación en el IVA del arrendador por el subarrendamiento, están exentos los arrendamientos de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a vivienda según establece el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Por lo que en este tipo de arrendamientos no se repercutirá el IVA.

Atendiendo a la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V4706-16, esta indica que sólo estarán exentos cuando el arrendatario la utilice exclusivamente como vivienda.

Pero hay algunas excepciones que vienen reguladas en la Ley 37/1992 en su artículo 20, apartado uno, número 23.

Entre ellas no encontramos cuando el arrendador preste alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera o el caso en el que el arrendatario sea una persona jurídica.

En los supuestos mencionados anteriormente, el arrendamiento o subarrendamiento será considerado una actividad sujeta, pero no exenta. Y en estos casos se tributará al tipo reducido del 10% o al 21% dependiendo de si se prestan servicios propios de la industria hotelera.

En caso de que el propietario utilice parte del inmueble como vivienda y el resto lo subarriende será una operación sujeta y no exenta ya que al permitir el subarriendo el destino no es exclusivamente al alquiler de la vivienda.

Y tal vez la excepción más habitual es cuando se alquila un edificio o parte de él para que posteriormente se subarriende. En estos casos el arrendamiento no estará exento por lo que se repercutirá IVA.

Tributación de IVA e IRPF del arrendatario por el subarrendamiento

Para el arrendatario-subarrendador las cantidades que obtenga tributarán como rendimientos del capital mobiliario. Según establece el artículo 25.4 de la Ley del IRPF: «serán rendimientos del capital mobiliario los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas».

Se considerará rendimiento del capital mobiliario tanto si el subarriendo se realiza sobre una vivienda como sobre un local de negocio. Este tipo de rendimiento mobiliario no formará parte de la Base del Ahorro como puedan ser dividendos, intereses, etcétera.

Los ingresos del subarriendo se integrarán dentro de la base general, tributando al tipo medio del contribuyente. Es importante destacar que el arrendatario podrá deducirse los gastos para la obtención de los ingresos por subarriendo.

Sólo existe una particularidad en la que el arrendatario no podrá deducirse los gastos. En este caso será la amortización del inmueble. Ya que según la consulta vinculante V0781-13 de la Dirección General de Tributos, el gasto por amortización sólo es imputable al propietario.

Con respecto a la reducción del 60%, no sería aplicable ya que esta sólo se aplica para los rendimientos del capital inmobiliario, y en este caso son rendimientos de capital mobiliario.

En lo que refiere a la tributación en el IVA del arrendatario por el subarrendamiento, la operación estará sujeta y exenta de IVA siempre y cuando el subarrendatario utilice el inmueble sólo para vivienda.

El subarriendo estaría sujeto al tipo impositivo del 10% que será de aplicación a este tipo de servicios.

Otra duda muy habitual es sobre si el arrendatario/subarrendador tiene la obligación de retener al arrendador. Se trata de un tema controvertido, que ha sido resuelto por la Dirección General de Tributos en sus consultas vinculantes V2316-20 y V1112-20.

Para saber si tiene la obligación o no de retener, debemos diferenciar entre las siguientes situaciones:

  • El arrendatario/subarrendador es una empresa o profesional.
  • El arrendatario/subarrendador es un particular.

En el caso de que el arrendatario/subarrendador sea una empresa o profesional que arrienda una vivienda para, posteriormente, subarrendarla, dicho alquiler estará sometido a retención de IRPF. Esta es la regla general, pero el Reglamento del IRPF establece excepciones a la misma.

Por tanto, a pesar de que el arrendatario/ subarrendador sea una empresa o profesional, no tendrá la obligación de retener IRPF en los siguientes casos:

  • Cuando sea un alquiler de una vivienda para sus empleados.
  • Las rentas satisfechas al arrendador no superen los 900€ al año (IVA excluido).
  • La actividad del arrendador esté clasificada en un epígrafe del IAE que faculte para esta actividad y la cuota resultante no sea cero.
  • En el caso de que sean rendimientos derivados de un arrendamiento financiero.
  • Cuando sean rentas de entidades exentas del Impuesto de Sociedades.

Si no nos encontramos entre estas excepciones previstas, tendremos la obligación de retener IRPF. Dichas retenciones de cada mes o trimestre, deberán ingresarse cuando se presente el Modelo 115.

Además, es obligatorio presentar el Modelo 180, donde se refleja el resumen anual de las retenciones practicadas por el arrendamiento de bienes inmuebles.

Cuando el arrendatario/subarrendador sea un particular, es decir, no realice el arrendamiento como un profesional o persona jurídica, no estará obligado a retener IRPF.

Aunque sea una persona física, se considera profesional a aquél que tiene contratada a una persona para desempeñar la actividad de arrendamiento. Teniendo esto en cuenta, a pesar de que sea una persona física, si tiene a alguien contratado para realizar dicha actividad de alquiler, tendrá que retener IRPF.

Ventajas del Rent to Rent

El modelo Rent to Rent tiene muchas ventajas tanto para los propietarios como para los inversores. A continuación, te contamos algunas de las más destacadas. 

  • Se necesita una mínima inversión inicial: El modelo Rent to Rent es realmente llamativo para los inversores ya que la inversión inicial es muy baja en comparación con otras formas de inversión en el sector inmobiliario, como la compra de una propiedad.
  • Supone un menor riesgo: Al no tener que comprar la propiedad, el inversor no se tiene que preocupar de los riesgos que supone la adquisición de un inmueble, como por ejemplo la posibilidad de que el precio del mercado inmobiliario baje, de no conseguir vender la propiedad o de que se deprecie con el paso del tiempo.
  • Se consigue mayor rentabilidad: Gracias a la posibilidad de alquilar la propiedad a varios inquilinos a la vez, el modelo Rent to Rent permite conseguir una rentabilidad mayor que con un alquiler convencional.
  • Flexibilidad: El Rent to Rent permite al inversor tener una mayor flexibilidad para adaptarse a los cambios del sector inmobiliario y a las necesidades de los inquilinos.
  • Supone menos trabajo administrativo: Al ser el inquilino el que se encarga de la gestión del alquiler, el inversor se libra del trabajo administrativo y de las tareas de mantenimiento de la vivienda. 
  • Es un alquiler seguro: Con el Rent to Rent se tiene un alquiler garantizado y seguro para el propietario, ya que el inversor, a través de este modelo, asegura el pago del alquiler todos los meses.

Como puedes ver, el modelo Rent to Rent es realmente interesante y para llevarlo a cabo sin problemas es importante, como gestor, tener un control exhaustivo de los pagos y cobros de inquilinos y propietarios. Por ello, lo mejor es contar con un software de gestión de alquileres especializado en Rent to Rent como homming, es una gran manera de ayudarte a tener todo organizado y bajo control, conocerás exactamente los ingresos, los gastos y el beneficio que vas obteniendo, y podrás redactar y firmar digitalmente cualquier tipo de contrato en caso de que lo necesites. En homming vas a encontrar la ayuda perfecta para la gestionar el alquiler por habitaciones. Prueba nuestro software de gestión de alquileres de forma gratuita.

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