¿Es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler?

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Al alquilar una vivienda como propietario hay dos aspectos que preocupan bastante: el pago del alquiler cada mes por parte del inquilino y que éste mantenga el inmueble en perfecto estado. Para asegurar estas dos cosas se utiliza la fianza.

En este artículo queremos resolver todas las dudas que puedan surgir alrededor de la fianza, se trata de un aspecto que genera muchas preguntas tanto a inquilinos como a propietarios. ¿Qué importe tiene, cuándo se entrega, qué cubre, cómo se actualiza? Sigue leyendo y resuelve todas tus dudas. 

¿Para qué sirve la fianza en un alquiler?

El primer aspecto que queremos aclarar es que la fianza del alquiler es obligatoria ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que una vez se firme el contrato, el importe de la fianza deberá ser entregada en metálico en la administración de cada comunidad autónoma. 

La fianza tiene un doble objetivo en el alquiler, uno público y otro privado. A nivel público, las fianzas de los pisos en alquiler se han convertido en un recurso financiero muy importante a favor de las comunidades autónomas. 

A nivel privado, la fianza juega un papel importante a favor de los intereses del arrendador, ya que con ese importe se cubren los posibles desperfectos o deterioros que se puedan dar en la vivienda alquilada. La fianza es una garantía para el propietario de que el inquilino cumplirá con las obligaciones firmadas en el contrato. La cantidad de la fianza no puede ser superior a una mensualidad del alquiler. 

¿Cuál es la diferencia entre la fianza del alquiler y las garantías complementarias?

En el artículo 36 de la LAU es donde se hace referencia a la cantidad de la fianza y que el inquilino debe entregarla de forma obligatoria al arrendador, siendo éste último el encargado de depositarlo en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble alquilado. 

Además, en el contrato de alquiler es legal pactar otro tipo de garantías complementarias tal y como indica la última reforma de la LAU, donde se establece que: “En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Es importante recalcar esto ya que hay mucha confusión por parte de propietarios e inquilinos de que no se pueden pactar fianzas de cantidades superiores a lo que marca el artículo 36 de la LAU que hemos comentado. 

Ni el arrendador ni el arrendatario pueden renunciar a la fianza y si éste último no cumple con el pago de la fianza, será una causa suficiente para que se dé la resolución del contrato de alquiler. Además, si el propietario no deposita la fianza en la administración pública que corresponda pueden producirse perjuicios al inquilino, ya que no podría deducirse los beneficios fiscales, y el arrendador podría enfrentarse a sanciones. 

¿Dónde se deposita la fianza del alquiler?

Como hemos comentado, el arrendador tiene la obligación de depositar la fianza en la administración correspondiente de cada comunidad autónoma. Todas las comunidades han regulado esta materia a excepción de Navarra y Asturias, que no exigen el depósito de la fianza. 

La única persona obligada a hacer este depósito es el arrendador y el objeto del depósito será la cantidad marcada por ley, es decir, uno o dos meses de renta. En este caso los pactos entre propietario e inquilino no tendrán trascendencia.  

En lo que a sanciones se refiere, cada comunidad autónoma es la encargada de regularlas, sancionando al arrendador en el caso de que incumpla con el depósito. Por ejemplo en Andalucía, se considera una infracción grave este incumplimiento del depósito de la fianza y su multa será de hasta el 50% del importe de la fianza.

¿Cuáles son las coberturas de la fianza del alquiler?

Las coberturas que ofrece la fianza legal son las siguientes: 

  • La primera de ellas es el pago de la renta mensual, que es la obligación principal del inquilino. La fianza no cubre el impago del alquiler a no ser que, en el momento que se rescinda el contrato, no hubiese daños que reparar en la vivienda y no se debiera ningún gasto asociado. En ese único supuesto, la fianza podría compensarse con la renta. 
  • El pago de los gastos como agua, luz, gas, gastos de comunidad o impuestos que repercuten al inquilino. 
  • La conservación del piso. El inquilino cuenta con la obligación de mantener el piso alquilado en buen estado. 

Atendiendo a todo esto, podemos decir que si se produce un impago de la renta, de cantidades de los gastos asociados a la vivienda o si hay desperfectos en la misma que no deriven de un uso normal, la fianza podrá ser aplicada al pago y también a la reparación de los daños

¿Cómo se actualiza la fianza?

Se puede dar el caso de que la fianza entregada en la firma del contrato quede desfasada y actualizarse el alquiler y aumentar su importe. En este sentido la ley nos indica que la fianza no se actualiza durante los 5 primeros años, pero una vez pasado ese plazo, podrá actualizarse para aumentar o disminuir de forma que cubra un mes del alquiler. 

Los artículos 36.2 y 3 de la LAU son los encargados de regular la actualización de la fianza en base a las siguientes reglas: 

  • Se congela la fianza durante los primeros 5 años del contrato y en ese tiempo no se podrá actualizar. Si a lo largo de esos 5 años el alquiler varía, por ejemplo, por el aumento del IPC pactado en el contrato, la fianza no podrá sufrir ningún cambio. Esta normativa se aplica tanto a los alquileres de vivienda como a los de uso distinto al de vivienda. 
  • En caso de prórroga de contrato la fianza podrá modificarse. La actualización puede ser exigida por el arrendador en caso de que la renta haya aumentado según lo pactado en el contrato, pero también puede ser exigida por el arrendatario, si la renta ha disminuido. 
  • Esa actualización se puede conseguir tanto si aumenta como si disminuye hasta que llegue a ser igual a una o dos mensualidades de la renta vigente al tiempo de la prórroga. 
  • Durante el período de tiempo en el que el plazo sobrepase los cinco años, la actualización de la fianza se regirá por lo acordado por ambas partes

¿Cómo se realiza la devolución de la fianza?

La fianza del alquiler se devolverá al inquilino cuando el contrato finalice, a no ser que se haya dedicado parte o la totalidad del importe a cubrir las coberturas comentadas en este artículo (pago de la renta, cantidades asimiladas o desperfectos). 

La devolución deberá llevarse a cabo antes de un mes de la entrega de las llaves por parte del inquilino. La ley concede al propietario el plazo de un mes para llevar a cabo la liquidación del contrato y devolver el saldo resultante de la fianza al arrendatario. Si el arrendador no devuelve la fianza en el plazo de un mes, se generarán intereses que deberá abonar. 

Gestionar el alquiler desde un único lugar

En este artículo hemos dado respuestas a muchas dudas sobre la fianza y puedes completar toda esta información con el post “Todo lo que debes saber sobre la fianza del alquiler como propietario” de nuestro blog. 

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