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¿Qué es un desahucio por precario?

desahucio por precario

El desahucio por precario es un procedimiento legal utilizado en España para recuperar la posesión de un bien inmueble que está siendo ocupado sin un título jurídico que lo justifique. 

En otras palabras, se trata de una acción legal que permite al propietario desalojar a personas que están viviendo en una propiedad sin pagar alquiler, sin contrato de arrendamiento, o sin ningún tipo de autorización formal. Este tipo de desahucio es una herramienta importante para proteger los derechos de los propietarios frente a ocupaciones ilegales o no autorizadas.

Diferencias entre desahucio por precario y otros tipos de desahucios

El desahucio por precario se diferencia de otros tipos de desahucios, como el desahucio por falta de pago de la renta o el desahucio por expiración del plazo contractual, en varios aspectos clave. A continuación, detallamos las diferencias más relevantes entre ellos.

Desahucio por precario

  • Falta de título jurídico: El ocupante no tiene ningún título jurídico que justifique su permanencia en el inmueble. No existe contrato de alquiler, de comodato, ni otro tipo de acuerdo legalmente vinculante. Por ejemplo, alguien ocupa una vivienda porque se la prestó un amigo sin formalizar ningún contrato, y el amigo ahora desea recuperar la vivienda.
  • Motivo del desahucio: La ocupación del inmueble se realiza sin ningún tipo de autorización formal, y el propietario desea recuperar la posesión del bien. Puede ser el caso de una persona que ha permitido a otra vivir en su propiedad de manera temporal y gratuita y decide que ya no quiere que continúe en la vivienda. 
  • Pruebas requeridas: El propietario debe demostrar su titularidad del inmueble y la falta de un título jurídico por parte del ocupante.Por ejemplo, mostrar la escritura de propiedad y la ausencia de un contrato de arrendamiento o comodato.

Desahucio por falta de pago de la renta

  • Existencia de título jurídico: Existe un contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino, que establece el pago de una renta mensual. Por ejemplo, un inquilino que alquila una vivienda por un contrato de arrendamiento y deja de pagar el alquiler acordado.
  • Motivo del desahucio: El desahucio se basa en el incumplimiento del inquilino respecto al pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento. En este caso, el propietario iniciaría el desahucio porque el inquilino no ha pagado el alquiler durante varios meses.
  • Pruebas requeridas: El propietario debe demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y los impagos del inquilino. 

Desahucio por expiración del plazo contractual

  • Existencia de título jurídico: Existe un contrato de arrendamiento con un plazo determinado, que ha llegado a su fin. En este caso, el ejemplo sería el de un inquilino que tiene un contrato de alquiler de un año y el plazo ha expirado.
  • Motivo del desahucio: El desahucio se basa en el hecho de que el plazo del contrato ha expirado y el inquilino no ha abandonado la propiedad. Por ejemplo, el propietario solicita el desahucio porque el inquilino sigue ocupando la vivienda después de la finalización del contrato de arrendamiento.
  • Pruebas requeridas: El propietario debe demostrar que el contrato ha expirado y que ha solicitado al inquilino la desocupación del inmueble. Puede hacerlo presentando el contrato de arrendamiento y la comunicación al inquilino sobre la finalización del plazo y la solicitud de desalojo.

¿Cómo se puede iniciar un desahucio por precario?

Para iniciar un desahucio por precario, el propietario debe seguir varios pasos:

  • Intento de resolución amistosa: Antes de iniciar el procedimiento judicial, es recomendable intentar resolver el asunto de manera amistosa, solicitando al ocupante que desaloje la propiedad voluntariamente.
  • Requerimiento notarial o Burofax: Si la vía amistosa no funciona, el propietario puede enviar un requerimiento notarial o un burofax al ocupante, solicitando formalmente el desalojo del inmueble.
  • Demanda judicial: Si el ocupante no abandona la propiedad tras el requerimiento, el propietario debe presentar una demanda judicial de desahucio por precario. Esta demanda se presenta ante el juzgado de primera instancia correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble.

Cómo es el procedimiento de desahucio por precario

El procedimiento de desahucio por precario sigue varias etapas clave:

Inicio del procedimiento

El propietario presenta la demanda judicial de desahucio por precario, incluyendo pruebas que demuestren su titularidad del inmueble y la ausencia de un título jurídico que justifique la ocupación.

Admisión de la demanda

El juzgado revisa la demanda y, si considera que cumple con los requisitos legales, la admite a trámite.

Notificación al ocupante

El juzgado notifica al ocupante sobre la demanda de desahucio, otorgándole un plazo para contestar. En este plazo, el ocupante puede presentar sus alegaciones o intentar llegar a un acuerdo con el propietario.

Vista judicial

Si no se llega a un acuerdo y el ocupante presenta alegaciones, se celebra una vista judicial en la que ambas partes presentan sus argumentos y pruebas.

Sentencia y ejecución de la misma

Tras la vista, el juez emite una sentencia. Si la sentencia es favorable al propietario, se ordena el desalojo del ocupante. Si el ocupante no desaloja voluntariamente tras la sentencia, el juzgado puede ordenar el lanzamiento, es decir, el desalojo forzoso por parte de las autoridades.

¿Cuáles son los derechos de las partes involucradas?

En el caso del propietario, éste tiene derecho a recuperar su propiedad cuando esta está ocupada sin título jurídico. Además, en algunos casos, el propietario puede solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados por la ocupación.

Por parte del ocupante precarista, éste tiene derecho a ser notificado de la demanda y a defenderse en el procedimiento judicial. También tiene derecho a los plazos establecidos por la ley para contestar la demanda y presentar sus alegaciones.

Consejos para enfrentarse a un desahucio por precario

Aunque seas propietario o inquilino, si te ha tocado enfrentarte a un desahucio por precario, conviene tener en cuenta estos consejos para hacer frente a ello de la mejor manera. 

  • Buscar asesoramiento legal: Tanto propietarios como ocupantes deben buscar asesoramiento legal para entender sus derechos y obligaciones y para presentar una defensa adecuada en el procedimiento judicial.
  • Mantener la comunicación: Intentar resolver la situación de manera amistosa puede ahorrar tiempo y costos legales.
  • Documentación: Es importante mantener toda la documentación relevante, como el título de propiedad, requerimientos notariales, burofaxes y cualquier comunicación entre las partes.
  • Cumplir con los plazos: Tanto propietarios como ocupantes deben estar atentos a los plazos procesales para evitar consecuencias negativas, como la pérdida del derecho a presentar alegaciones o a defenderse adecuadamente.

Resumiendo, el desahucio por precario es un procedimiento legal específico en España que permite a los propietarios recuperar la posesión de su inmueble cuando este está siendo ocupado sin un título jurídico que lo justifique. Comprender este procedimiento y los derechos y obligaciones de las partes involucradas es crucial para manejar adecuadamente este tipo de situaciones.

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